Farandulero
A principios de 2023, el mercado de bienes raíces de lujo de Los Ángeles experimentó un auge cuando se cerraron acuerdos antes de la implementación el 1 de abril de la Medida ULA de Los Ángeles, conocida como el «impuesto de mansión». En el primer trimestre, la cantidad de viviendas de más de $5 millones vendidas aumentó en un 35 por ciento, con Brentwood, Pacific Palisades y Hancock Park demostrando ser particularmente activas. Antes de que el impuesto entrara en vigor, Brad Pitt vendió un complejo por $33 millones, mientras que Mark Wahlberg vendió una mega mansión por $55 millones. Después del 1 de abril, los impuestos sobre esas propiedades habrían sido de alrededor de $1.8 millones y $3 millones, respectivamente.
La Medida ULA agrega un impuesto de transferencia del 4 por ciento para las ventas superiores a $5 millones y del 5,5 por ciento para las transacciones superiores a $10 millones; las transacciones de bienes raíces en la ciudad por debajo de esos niveles pagan la tasa de impuesto de transferencia ya establecida de .56 por ciento.
“La ráfaga de actividad que ocurrió hasta el 1 de abril fue bastante fenomenal”, dice la abogada de bienes raíces Loretta Thompson, socia de Withers Worldwide. “Y luego, por supuesto, después de eso, la gente comenzó a sacar sus listados. Ha habido una pausa cuantificable en todo lo que supere los 5 millones de dólares. Enfrió el mercado de inmediato, que era lo que todos esperaban que hiciera”.
Los agentes de bienes raíces de lujo, que en general se oponían a la Medida ULA, continúan hablando en contra del impuesto. John Iglar de Douglas Elliman argumenta que se trata de un impuesto de transferencia fundamentalmente mal concebido, que castiga a los vendedores ya que son ellos los responsables de declarar y pagar el impuesto.
“En Los Ángeles, los vendedores pagan el impuesto de mansión. En Nueva York, los compradores pagan”, explica Iglar. “Un comprador que compra una casa de $10 millones es rico en el momento de la compra, por lo que un impuesto sobre ellos es verdaderamente un impuesto sobre los ricos. Alguien que vende una casa de $5 millones puede ser una anciana que tiene $1 millón en capital y una hipoteca de $4 millones, y ese $1 millón son los ahorros de toda su vida. No es justo. El comprador de una casa es, por definición, rico en el momento de la compra; el vendedor puede ser rico en casa y pobre en efectivo. Entonces, es un impuesto distorsionado que afectará a mucha gente normal”.
Esto significa que los vendedores potenciales desconfían mucho más de poner una casa a la venta. “Tiene que haber una razón por la que estás vendiendo”, dice miguel nourmand de Nourmand & Associates. “No puede ser simplemente ‘Queríamos un cambio de ritmo’. ”
Iglar espera que continúe la tendencia a la baja en las ventas. “Mi predicción es que vamos a ver un mercado de gama alta bastante muerto durante el resto de 2023”, dice. Según Chris McKenzie de la firma de bienes raíces comerciales Lee and Associates, el impuesto también ha afectado enormemente al mercado comercial y se espera que continúe haciéndolo.
Hay algunos ganadores. Las ciudades independientes del condado de Los Ángeles, como Beverly Hills y Malibu, se han vuelto más deseables ya que la medida no se aplica a ellas. También está cambiando el equilibrio de poder en bienes raíces de lujo, durante mucho tiempo un mercado de vendedores. “Los compradores están siendo exigentes en este momento”, dice Nourmand, y agrega que algunas personas están dispuestas a esperar con la esperanza de que los vendedores bajen los precios de las mansiones: “Sienten que tienen la ventaja en el mercado de lujo. No sienten que tienen que apresurarse, piensan que el tiempo está de su lado”. James Corden, por ejemplo, puso a la venta una casa de Brentwood en enero por $22 millones, luego la redujo a $18 millones antes de venderla en julio por $17,1 millones. Según Dirt.comla venta de Corden está sujeta a casi $1 millón en impuestos según la Medida ULA.
Sin embargo, muchos esperan que el impuesto sea renovado o rescindido. Con dos demandas que ya cuestionan la medida, el director de finanzas de la Ciudad de Los Ángeles recibió instrucciones de retener el dinero recibido, en lugar de usarlo como estaba previsto para crear opciones de vivienda asequible en la ciudad.
Incluso si el impuesto se mantiene, Thompson cree que el mercado se ajustará, si todos toman un respiro. “Soy eternamente optimista sobre los bienes raíces de Los Ángeles”, dice Thompson. “La gente quiere estar en [places like] Bel aire [and] Colinas de Holmby”.
Una versión de esta historia apareció por primera vez en la edición del 14 de julio de la revista The Hollywood Reporter. Haga clic aquí para suscribirse.
